De las medidas del Real Decreto-ley 26/2026, las que afectan al alquiler de vivienda son las que más hogares tocan: permiten alargar los contratos que vencen, limitan cuánto puede subir la renta y redefinen qué es (y qué deja de ser) un alquiler de temporada. Explicamos cada cambio, qué supone para cada parte y qué fecha de efectos tiene. Recuerda: el decreto se vota en el Congreso el viernes 2 de octubre y podría decaer.
Este análisis forma parte de nuestra guía del Real Decreto-ley 26/2026. La renovación de los contratos por periodos de cinco años procede de otra norma, el Real Decreto-ley 27/2026, que explicamos en un artículo propio.
Para los contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 (o que estén en prórroga tácita o en tácita reconducción), la parte arrendataria al corriente de pago y que lo haya estado los ocho meses anteriores puede solicitar una prórroga extraordinaria por años, hasta dos, en las mismas condiciones.
No es automática: tiene que solicitarla la parte arrendataria. La parte arrendadora solo puede evitarla en cuatro casos: acuerdo distinto entre las partes; firma de un nuevo contrato; renovación o nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente; o necesidad de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares, comunicada en los plazos legales. Esta última causa puede invocarse ahora aunque el contrato no la previera, siempre que la necesidad sea real y acreditada; en el régimen ordinario de la Ley de Arrendamientos Urbanos, esa facultad exige pacto expreso.
Si el contrato está en zona tensionada y le corresponde la prórroga propia de esas zonas, se aplica esa con preferencia. Las solicitudes ya presentadas al amparo del Real Decreto-ley 8/2026, de marzo, siguen valiendo sin necesidad de reiterarlas.
Un ejemplo. Renta de 800 € con revisión en noviembre de 2026: sin pacto nuevo, la renta máxima pasa a 816 € (un 2 %). Si el índice de referencia de esa vivienda está por debajo de 800 €, se queda en 800 €.
Contratos anteriores a la Ley de Vivienda. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 se regían íntegramente por su régimen de origen. Desde el 1 de octubre pueden acogerse a las prórrogas del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos —entre ellas, la de zona tensionada— y su renta se actualiza con el tope del IRAV. En lo demás conservan su régimen. El preámbulo del decreto habla solo de contratos en zonas tensionadas, pero el texto de la disposición no contiene esa limitación: alcanza a todos los contratos anteriores a 2023.
Las zonas de mercado residencial tensionado son áreas que cada comunidad autónoma declara formalmente por precios elevados, y donde rigen además topes al precio de los contratos nuevos: con carácter general, la renta del último contrato de los cinco años anteriores; y, para grandes tenedores o viviendas sin alquiler reciente, el límite del índice de referencia.
Hoy están declaradas zonas tensionadas en Cataluña (el bloque más amplio, con Barcelona y más de 140 municipios desde 2024), País Vasco (Bilbao, Vitoria-Gasteiz, San Sebastián y numerosos municipios), Navarra (Pamplona y una veintena de municipios), Galicia (A Coruña y Santiago de Compostela) y, por citar un ejemplo cercano, Asturias: por tres años desde julio de 2026, La Arena y Cimadevilla en Gijón/Xixón, además de zonas de Avilés, Llanes, Cabrales y Gozón (lo analizamos en Zona tensionada en Asturias: qué cambia para quien alquila).
Para tener en cuenta: la zona tensionada no es igual en toda España. Solo existe donde la comunidad autónoma la declara formalmente, ámbito por ámbito, a partir de los criterios de la Ley 12/2023: que el coste del alquiler o de la hipoteca, más gastos y suministros, supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares, o que los precios hayan crecido en los cinco años anteriores, de forma acumulada, al menos tres puntos por encima del IPC. Por eso, ciudades con alta demanda, oferta escasa y fuerte presión de precios, como Madrid o Palma de Mallorca, no están declaradas como tales, y en ellas no rigen los topes al precio de los contratos nuevos. Lo que sí se aplica en toda España, haya o no declaración, es el límite a la actualización anual de la renta y el resto de medidas del decreto.
El alquiler de temporada deja de ser una categoría libre. Desde el 1 de octubre:
El alquiler de habitaciones entra por primera vez en la Ley de Arrendamientos Urbanos: se rige por las reglas de la modalidad que corresponda (habitual o temporal) y la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar lo que costaría alquilar la vivienda entera; en zona tensionada, además, respeta los topes de esa zona.
| Qué | Cómo queda |
|---|---|
| IBI y tributos | No pueden cargarse a la parte arrendataria, salvo que sea ella la obligada al pago del tributo |
| Gastos de gestión y formalización | A cargo de la propiedad, sin excepciones ni rodeos |
| Seguro de impago | No puede exigirse a la parte arrendataria; la propiedad puede contratarlo a su costa |
| Desistimiento | A partir del sexto mes, con 30 días de preaviso y sin indemnización |
| Reparaciones de habitabilidad | Si la propiedad no responde en 15 días al requerimiento con presupuesto, la parte arrendataria puede reparar y descontar |
| Venta del edificio completo | La parte arrendataria conserva el tanteo y el retracto sobre su vivienda si esta es jurídicamente individualizable (finca registral propia), con precio imputado por criterios objetivos; el derecho pasa a ser irrenunciable |
| Fin del contrato | Documento de entrega firmado por ambas partes; si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado |
| Forma escrita | Obligatoria si la pide la parte arrendataria; el contrato verbal sigue siendo válido |
Si estas medidas te afectan, podemos estudiar tu caso.
Artículo redactado conforme al texto publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026. El decreto se somete a convalidación en el Congreso el 2 de octubre de 2026; actualizaremos este análisis con el resultado.
