Noticias

Real Decreto-ley 26/2026 de vivienda: qué cambia para quien alquila, para quien arrienda y para quien invierte

El Real Decreto-ley 26/2026 modifica de una vez el alquiler, los desahucios, la compraventa de vivienda y su fiscalidad. Está en vigor desde el 1 de octubre, y este viernes 2 de octubre el Congreso vota si lo convalida o lo deroga. Esta guía resume cada medida, señala desde cuándo se aplica y qué cuestiones quedan abiertas, y se completa con nuestros análisis detallados por materias.

Análisis detallados: el alquiler tras el Real Decreto-ley 26/2026 y los desahucios y la vulnerabilidad tras el decreto. La renovación de los contratos por periodos de cinco años procede de otra norma, el Real Decreto-ley 27/2026, que explicamos en un artículo propio.

Qué es el Real Decreto-ley 26/2026

El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE de 30 de septiembre), reúne en una sola norma límites a determinadas compras de vivienda, protección frente a los desahucios, la reforma del alquiler de temporada y de habitaciones, nuevas reglas de renta y una batería de medidas fiscales y de vivienda pública. Está en vigor desde el 1 de octubre, aunque varias medidas, sobre todo las fiscales, tienen su propia fecha de efectos.

Importante: un real decreto-ley rige desde su publicación, pero el Congreso debe convalidarlo o derogarlo en treinta días. La votación está fijada para el viernes 2 de octubre. Si no se convalida, deja de aplicarse desde ese momento (lo actuado durante su vigencia, en principio, se conserva). Si se convalida, puede además tramitarse como proyecto de ley, lo que abriría la puerta a enmiendas y cambios en los próximos meses. Actualizaremos esta guía con el resultado.

Las medidas, de un vistazo

Si tienes una vivienda alquilada o vives de alquiler

• Prórroga extraordinaria de hasta dos años. Para contratos cuya prórroga termine antes de 2029, la parte arrendataria al corriente de pago puede pedir hasta dos años más en las mismas condiciones.
• Actualización de renta limitada. Hasta el 31 de diciembre de 2027, la subida anual no puede superar el 2 % salvo pacto distinto, y no hay subida si la renta ya supera el índice estatal de referencia. Con carácter permanente, el tope general de actualización es el IRAV, el índice oficial creado para los alquileres.
• El fin del contrato "de 11 meses". El alquiler de temporada pasa a exigir una causa real y acreditada de desplazamiento (trabajo, estudios, tratamiento…). Sin causa, el contrato se considera de vivienda habitual, con todos sus derechos. El alquiler de habitaciones entra por primera vez en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Nuevos derechos y límites en el contrato. El IBI y los gastos de gestión no pueden cargarse a la parte arrendataria; no puede exigirse un seguro de impago; el desistimiento tras seis meses deja de generar indemnización; y el derecho de compra preferente de la parte arrendataria se mantiene incluso si se vende el edificio entero.
• Contratos anteriores a 2023. Los firmados antes de la Ley de Vivienda pasan a poder acogerse a sus prórrogas y quedan sujetos al tope del IRAV en la actualización de la renta.

Ante un impago de la renta

• La Administración responde en los desahucios por impago. Si la parte arrendataria es económicamente vulnerable, la comunidad autónoma dispone de dos meses para ofrecerle otra vivienda o pagar la deuda. Si no hace ninguna de las dos cosas, se subroga en la deuda: la propiedad pasa a tener a la Administración como deudora, en lugar de un lanzamiento.
• Suspensión de otros desahucios hasta 2030. En los demás casos (fin de contrato, precario), si la persona demandada es vulnerable y carece de alternativa habitacional, el proceso puede suspenderse con revisión anual y un máximo de tres años, con compensación a la propiedad cuando es persona física y a las entidades de alquiler asequible.
• Protección de la pequeña propiedad. La vulnerabilidad económica de la persona inquilina no paraliza el desahucio cuando la propiedad es una persona física con dos viviendas o menos.

Si compras, vendes o inviertes

• Límite a las compras con gran descuento. Hasta fin de 2028, las entidades cuyo objeto social incluya adquirir inmuebles no pueden comprar viviendas por debajo del 70 % de su valor de tasación ni recibirlas gratis, con excepciones (alquiler asequible, fines sociales) y una exclusión relevante: las adjudicaciones en subasta judicial quedan fuera.
• Protección de la parte deudora cuando el banco vende su hipoteca. Quien debe conserva frente al fondo adquirente las mismas defensas que tenía frente al banco, y los préstamos acogidos al Código de Buenas Prácticas no pueden cederse.
• Fiscalidad. Nuevas reducciones en el IRPF para la parte arrendadora que contenga la renta (hasta el 100 %) y pérdida de reducciones para grandes tenedores; deducción del 10 % para personas inquilinas con rentas medias y bajas; IVA del 10 % para los pisos turísticos desde diciembre; recargos de IBI a viviendas vacías y turísticas en zonas tensionadas, desde 2027 y si cada ayuntamiento los aprueba.

Conceptos que conviene conocer

• Zona de mercado residencial tensionado: área que la comunidad autónoma declara formalmente por precios elevados, y en la que rigen topes al precio de los contratos nuevos. Están declaradas en Cataluña (con Barcelona a la cabeza), País Vasco, Navarra y Galicia; en Asturias, por ejemplo, lo están desde julio de 2026 zonas de Gijón/Xixón (La Arena y Cimadevilla), Avilés, Llanes, Cabrales y Gozón. Lo analizamos en detalle en Zona tensionada en Asturias: qué cambia para quien alquila.
• Gran tenedor: titular de más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 m² construidos. El decreto no cambia ese umbral general —en zonas tensionadas la comunidad autónoma puede rebajarlo a cinco, una posibilidad que ya existía y que Asturias no ha utilizado—, pero introduce dos novedades: la condición deberá acreditarse con certificación del Registro de la Propiedad, y en los edificios con una sola persona titular se computa cada vivienda aunque no exista división horizontal inscrita.
• Vulnerabilidad económica: la aprecia el juzgado, bien a partir de un informe de los servicios sociales, bien aplicando los criterios legales: que el coste de vivienda y suministros supere el 30 % de los ingresos del hogar y que estos no pasen de ciertos umbrales (con carácter general, 1.800 € mensuales, con incrementos por hijos, por mayores de 65 años o por personas dependientes a cargo).

Para tener en cuenta: la zona tensionada no es igual en toda España. Solo existe donde la comunidad autónoma la declara formalmente, ámbito por ámbito, a partir de los criterios de la Ley 12/2023: que el coste del alquiler o de la hipoteca, más gastos y suministros, supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares, o que los precios hayan crecido en los cinco años anteriores, de forma acumulada, al menos tres puntos por encima del IPC. Por eso, ciudades con alta demanda, oferta escasa y fuerte presión de precios, como Madrid o Palma de Mallorca, no están declaradas como tales, y en ellas no rigen los topes al precio de los contratos nuevos. Lo que sí se aplica en toda España, haya o no declaración, es el límite a la actualización anual de la renta y el resto de medidas del decreto.

Cuestiones abiertas

Como toda norma aprobada por la vía de urgencia, el decreto deja flecos que la práctica tendrá que resolver. Los principales:

• El límite del 70 % no establece qué consecuencia tiene incumplirlo ni cómo se acredita el "valor de tasación de mercado".
• La definición de las entidades cuyos desahucios quedan suspendidos sin compensación depende de probar una finalidad ("maximizar la rentabilidad") difícil de verificar.
• La "causa justificada y acreditable" del alquiler de temporada carece de una lista legal, ni siquiera orientativa.
• Varias medidas fiscales anunciadas para 2026 solo se aplican, según el texto, a contratos posteriores al 1 de diciembre de 2026.
• Y sobre todo: el decreto puede decaer este viernes, lo que aconseja prudencia antes de tomar decisiones irreversibles basadas en él.

Si estas medidas te afectan, podemos estudiar tu caso.

Artículo redactado conforme al texto publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026. El decreto se somete a convalidación en el Congreso el 2 de octubre de 2026; actualizaremos este análisis con el resultado.