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Real Decreto-ley 27/2026: los contratos de alquiler se renuevan por periodos de cinco años, con indemnización si la parte arrendadora no renueva

El Real Decreto-ley 27/2026 cambia una sola regla de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero de gran alcance: qué ocurre cuando un contrato de alquiler de vivienda habitual llega a su vencimiento. Desde el 2 de octubre, el contrato se renueva por periodos sucesivos de cinco años (siete si la parte arrendadora es persona jurídica), y quien arrienda puede no renovar, pero con carácter general deberá indemnizar. Explicamos la regla, sus excepciones y a qué contratos se aplica. El decreto se vota en el Congreso el viernes 2 de octubre.

Qué es el Real Decreto-ley 27/2026

El Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre (BOE de 1 de octubre), tiene un artículo único que reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el que regula las prórrogas del contrato de vivienda. Está en vigor desde el 2 de octubre y se somete a convalidación en el Congreso el viernes 2 de octubre. Si no se convalida, deja de aplicarse; si se convalida, puede tramitarse además como proyecto de ley y ser objeto de enmiendas.

Qué cambia: de la prórroga limitada a la renovación por periodos

Hasta ahora, un contrato de alquiler de vivienda duraba como mínimo cinco años (siete si la parte arrendadora era persona jurídica), más hasta tres años de prórroga tácita si nadie avisaba. Agotados esos plazos, la parte arrendadora recuperaba la plena libertad de no renovar, sin coste.

Desde el 2 de octubre, cumplido ese plazo mínimo, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no prorrogar, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años (siete si la parte arrendadora es persona jurídica). La regla se aplica en cada vencimiento, también al de las prórrogas.

Preaviso e indemnización

• Preaviso. La parte arrendadora debe comunicar que no renueva con al menos seis meses de antelación al vencimiento (antes eran cuatro). La parte arrendataria, con al menos dos meses.
• Indemnización. Si la parte arrendadora no renueva, debe indemnizar a la parte arrendataria con, al menos, doce mensualidades de renta de una vivienda de características análogas a la arrendada, calculadas cuando sea posible con el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler. Nunca puede ser inferior a una mensualidad por cada año de residencia en la vivienda.
• Cuándo se paga. En el momento de la entrega de la vivienda.
• Venta de la vivienda. Si la vivienda se vende, el derecho a la indemnización se mantiene y corresponde a quien la adquiera y se subrogue en el contrato.

Dos reglas complementarias protegen la renovación: si, tras comunicar que no renueva, la parte arrendadora acuerda finalmente una prórroga voluntaria, esta no puede ser inferior a cinco o siete años; y son nulas las cláusulas de los acuerdos de prórroga que empeoren las condiciones del contrato original para la parte arrendataria.

Cuándo no hay indemnización

La ley enumera seis causas tasadas, que deben concretarse en la comunicación de no renovación:

1. Necesidad de la vivienda. Que la parte arrendadora, siendo persona física, necesite la vivienda como residencia permanente para sí, para familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Si en los tres meses siguientes a la entrega la vivienda no se ocupa por esas personas, salvo fuerza mayor, la indemnización pasa a ser exigible.
2. Vivienda no habitada. Que la parte arrendataria no haya habitado la vivienda durante más de seis de los doce meses anteriores a la comunicación, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares) o que hayan seguido viviendo en ella su cónyuge no separado o sus hijos dependientes.
3. Otra vivienda disponible. Que la parte arrendataria disponga, en el mismo municipio, de otra vivienda apta para sus necesidades, en propiedad o con derecho de uso, y pueda ocuparla.
4. Nuevo contrato. Que las partes firmen un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
5. Oferta rechazada. Que la parte arrendataria rechace, expresa o tácitamente, una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda, hecha dentro del plazo de preaviso, que garantice al menos cinco años de permanencia (siete si la parte arrendadora es persona jurídica) y con una renta ajustada a las reglas del índice de referencia, aunque la vivienda no esté en zona tensionada.
6. Vulnerabilidad de la parte arrendadora. Que concurra otra circunstancia debidamente justificada que, en el caso concreto, haga prevalecer los intereses de una parte arrendadora con vulnerabilidad acreditada.

Además, no procede la indemnización cuando, respecto de ese vencimiento, la parte arrendataria reúna los requisitos para obtener una prórroga legal de aceptación obligatoria, aunque no la haya solicitado.

En la práctica: la no renovación sin una de esas causas pasa a tener un coste mínimo de doce mensualidades. Quien quiera recuperar la vivienda sin indemnizar tendrá que acreditar una de las causas legales, o bien ofrecer un nuevo contrato a renta contenida.

A qué contratos se aplica

• Contratos en vigor. La nueva regla se aplica a los contratos vigentes, respecto de los vencimientos (del contrato o de sus prórrogas) posteriores al 3 de octubre.
• Vencimientos próximos. Si el 2 de octubre quedaban menos de seis meses para el vencimiento, el preaviso de la parte arrendadora puede hacerse con una antelación mínima de cuatro meses.
• Contratos en prórroga tácita. Los que ya estaban en la prórroga tácita de hasta tres años la agotan con la regla anterior y, al terminarla, entran en el nuevo sistema.
• Contratos en tácita reconducción. Los contratos que siguen tras su fin por tácita reconducción (los meses o años que se renuevan sin contrato nuevo) entran en el nuevo régimen a partir del primer vencimiento que se produzca pasados cuatro meses desde el 2 de octubre. Para el plazo mínimo de cinco o siete años se suma todo el tiempo transcurrido desde el contrato original. La parte arrendadora puede comunicar la no renovación con cuatro meses de antelación, y las comunicaciones para poner fin a la tácita reconducción hechas válidamente antes del 2 de octubre conservan su eficacia sin generar indemnización.
• Contratos anteriores a 2023. También quedan sujetos a esta regla, a través de la remisión que la Ley de Vivienda hace al artículo 10.

Un ejemplo. Contrato de vivienda firmado el 1 de marzo de 2022 con una parte arrendadora persona física. Vence el 1 de marzo de 2027, y el 2 de octubre quedaban menos de seis meses para esa fecha, así que el preaviso puede hacerse hasta el 1 de noviembre de 2026. Si no hay preaviso, el contrato se renueva hasta 2032. Si la parte arrendadora comunica que no renueva sin una causa legal, deberá indemnizar con al menos doce mensualidades de renta de una vivienda análoga al entregarse la vivienda.

Relación con la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 26/2026

El Real Decreto-ley 26/2026 creó, un día antes, una prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos que vencen antes de 2029. El RDL 27/2026 coordina ambas figuras:

• Cuando procede la renovación por cinco años, no se aplica la prórroga extraordinaria.
• Si la parte arrendadora había comunicado válidamente que no renovaba y se aplica la prórroga extraordinaria, el contrato se extingue al terminar esta, salvo acuerdo de prórroga o nuevo contrato; y esa extinción, si no concurre una causa legal, genera la indemnización.

La prórroga extraordinaria la explicamos en nuestro artículo sobre el alquiler tras el Real Decreto-ley 26/2026.

Cuestiones abiertas

• La indemnización se calcula sobre una "vivienda de análogas características". Donde el índice de referencia no ofrezca un valor claro, el criterio será fuente de discusión.
• La regla expresa de que los preavisos ya enviados conservan su eficacia sin indemnización solo aparece para los contratos en tácita reconducción. Para los demás contratos con vencimiento posterior al 3 de octubre, la norma no lo resuelve de forma expresa.
• La exclusión de la indemnización cuando la parte arrendataria podría obtener una prórroga legal "aunque no la hubiera solicitado" y la regla de que la prórroga extraordinaria no se aplica cuando procede la renovación se remiten entre sí, y su combinación no es evidente en los contratos que vencen antes de 2029.
• Y la advertencia general: el decreto se vota el 2 de octubre. Hasta conocer el resultado, cualquier comunicación de renovación o no renovación conviene hacerla con asesoramiento y por escrito.

Si estas medidas te afectan, podemos estudiar tu caso.

Artículo redactado conforme al texto publicado en el BOE el 1 de octubre de 2026. El decreto se somete a convalidación en el Congreso el 2 de octubre de 2026; actualizaremos este análisis con el resultado.