Desde el 30 de julio de 2026 hay cinco concejos asturianos con zonas declaradas de mercado residencial tensionado. Qué renta se puede pedir ahora en Llanes, Gijón, Avilés, Cabrales y Gozón, y el detalle que atrapa también a quien solo tiene una vivienda.
La declaración se publicó en el Boletín Oficial del Estado el 29 de julio de 2026 y produce efectos desde el día siguiente, con vigencia de tres años, hasta el 30 de julio de 2029. Es la primera vez que ocurre en el Principado.
La declaración no alcanza a concejos enteros, sino a núcleos y barrios concretos. Conviene comprobarlo con precisión, porque dos viviendas separadas por una calle pueden estar sujetas a regímenes distintos.
Aquí está el núcleo del asunto, y depende de una condición previa: si quien arrienda es o no gran tenedor.
Rige el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La renta del nuevo contrato no puede superar la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiera estado vigente en los cinco años anteriores en esa misma vivienda, aplicándole la actualización anual que corresponda.
Ese tope admite un incremento adicional máximo del 10 %, y solo en cuatro supuestos tasados:
Se aplica el artículo 17.7 de la LAU y el tope pasa a ser el índice de referencia estatal del sistema SERPAVI, que fija un valor máximo para esa vivienda concreta. La renta anterior deja de ser la referencia: manda el índice.
En Asturias se mantiene el umbral general: es gran tenedor quien es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial, excluidos garajes y trasteros. Merece la pena subrayarlo, porque otras declaraciones simultáneas sí rebajaron ese listón: en Santiago de Compostela y en Basauri bastan cinco viviendas. En los concejos asturianos, no.
Este es el punto que más disgustos va a dar, y el que casi nadie está contando.
Cuando la vivienda no ha estado arrendada como vivienda habitual en los cinco años anteriores, no hay renta previa que sirva de referencia. En ese caso se aplica igualmente el índice, con independencia del tamaño de quien arrienda. Es decir: quien tiene una única vivienda en Cimadevilla, cerrada o dedicada hasta ahora a alquiler turístico, y decide ponerla en alquiler de vivienda habitual, queda sujeto al índice aunque no sea ni de lejos un gran tenedor.
La declaración trae además una obligación de información que se incumple con frecuencia y que es fuente de conflicto. Tanto la propiedad como la agencia intermediaria deben informar, antes de formalizar el arrendamiento y en todo caso en el propio documento del contrato, de dos datos: la cuantía de la última renta del contrato de vivienda habitual vigente en los cinco años anteriores en esa vivienda, y el valor que resulta del índice de referencia.
No es un formalismo. Es la prueba de que el tope se ha respetado, y su ausencia deja a la propiedad en mala posición si la renta se discute después.
En zona tensionada, el artículo 10.3 de la LAU permite a la parte arrendataria solicitar prórrogas anuales del contrato, por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones vigentes. Quien arrienda debe aceptarlas salvo en supuestos muy tasados.
Para quien tiene el inmueble como inversión, esto altera el horizonte temporal de la operación: la fecha de recuperación de la vivienda deja de ser la que figura en el contrato.
Si tiene vivienda en alguno de esos núcleos, hay cuatro comprobaciones que hacer antes de firmar nada:
Comprobamos si la vivienda está dentro de zona declarada, determinamos el régimen que le corresponde según su situación patrimonial y calculamos el tope de renta aplicable con la documentación que lo sostenga. Redactamos el contrato con las menciones obligatorias y revisamos los que ya tiene firmados.
Tenemos amplia experiencia en arrendamiento urbano y dedicación específica a las situaciones que presentan complejidades: carteras con viviendas repartidas entre comunidades autónomas, inmuebles que vienen de alquiler turístico, viviendas heredadas que nunca se arrendaron, y discrepancias sobre la renta aplicable una vez firmado el contrato.
Si tiene vivienda en Llanes, Cabrales, Gijón, Avilés o Gozón y quiere saber qué puede cobrar antes de sacarla al mercado, puede llamarnos al 985 03 46 06 o al 614 90 80 39, escribirnos por WhatsApp o usar el formulario de contacto.
Este artículo recoge información general y refleja la situación a 28 de septiembre de 2026. La aplicación de los límites depende del perímetro exacto de la vivienda, de la situación patrimonial de quien arrienda y del historial de arrendamiento del inmueble, de modo que conviene un estudio individualizado antes de firmar.
