Es el bloque más delicado del Real Decreto-ley 26/2026: qué ocurre cuando un procedimiento de desahucio afecta a una persona en situación de vulnerabilidad. La respuesta ya no es única. Desde el 1 de octubre conviven tres regímenes distintos, y cuál se aplica depende de quién demanda y por qué causa. También hay protecciones específicas para la propiedad, especialmente para quien tiene una o dos viviendas. Lo explicamos sin tecnicismos y señalando lo que la norma deja sin resolver. El decreto se vota en el Congreso el viernes 2 de octubre.
Este análisis forma parte de nuestra guía del Real Decreto-ley 26/2026.
Todo el sistema gira sobre dos requisitos que deben darse a la vez en la persona demandada: ser vulnerable y carecer de alternativa habitacional (no tener otra vivienda disponible ni habérsele ofrecido una adecuada).
La vulnerabilidad no la decide nadie de antemano: la aprecia el juzgado caso por caso, con un informe de los servicios sociales o aplicando los criterios de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Orientativamente, hay vulnerabilidad económica cuando se dan las dos condiciones siguientes:
Un ejemplo: una familia con dos hijos e ingresos de 2.000 € que paga 700 € de alquiler y 150 € de suministros destina a vivienda el 42,5 % de sus ingresos y queda por debajo de su umbral (2.160 €): cumpliría los criterios. La ley también contempla la vulnerabilidad social: que en la vivienda vivan menores, personas dependientes o víctimas de violencia sobre la mujer.
Importa saber que son criterios orientativos, no automáticos: el juzgado pondera el caso concreto, y también la situación de la propiedad.
Es la novedad de más calado, y no tiene fecha de caducidad. En los desahucios por falta de pago, si la parte arrendataria es económicamente vulnerable:
Para la propiedad, esto sustituye el escenario "impago prolongado y lanzamiento incierto" por una Administración deudora. La norma no detalla, eso sí, el procedimiento para cobrar de una Administración que se retrase, un punto que previsiblemente generará reclamaciones.
Cuando quien demanda es una entidad dedicada a adquirir viviendas o carteras de préstamos impagados por un precio claramente inferior a su valor, con el fin de maximizar su rentabilidad —lo que coloquialmente se conoce como "fondo buitre", aunque la ley no usa ese término—, el desahucio de una persona vulnerable sin alternativa habitacional se suspende hasta el 31 de diciembre de 2030, sin compensación. La definición legal es, sin embargo, imprecisa: exige probar una finalidad, y será uno de los puntos más litigados del decreto.
Si la persona demandada es vulnerable y la Administración no ofrece alternativa, el proceso se suspende, pero con límites: revisión cada doce meses y un máximo de tres años, levantamiento si se ofrece una alternativa o se rechaza sin motivo, y compensación económica para la propiedad persona física (y para entidades de alquiler asequible), que cubre la renta dejada de percibir y los suministros.
Sí. Las nuevas reglas se aplican a los procesos en curso siempre que el lanzamiento no se haya practicado, aunque ya hubiera sentencia o una suspensión anterior agotada. Basta una solicitud documentada de la parte demandada para que el lanzamiento quede provisionalmente suspendido hasta que el juzgado resuelva. En las próximas semanas, muchas fechas de lanzamiento señaladas se revisarán; ambas partes deberían preparar documentación: la demandada, la que acredite su situación; la propietaria, la relativa a sus propias circunstancias y a su número de viviendas (una certificación registral, en su caso).
Si estas medidas te afectan, podemos estudiar tu caso.
Artículo redactado conforme al texto publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026. El decreto se somete a convalidación en el Congreso el 2 de octubre de 2026; actualizaremos este análisis con el resultado.
