Heredar un piso a partes iguales es frecuente en Asturias, y también lo es que cada parte quiera algo distinto. La ley no obliga a nadie a seguir en copropiedad, pero el camino que se elija para salir de ella cambia mucho el resultado: el precio, los impuestos y el tiempo.
Marta, Lucía y Elena heredaron de su madre en 2019 un piso en La Arena, en Gijón, y lo inscribieron a partes iguales. Marta vive en Madrid y quiere venderlo. Lucía quiere quedarse con él. Elena no contesta a los mensajes de sus hermanas. Mientras tanto, el IBI y las cuotas de la comunidad siguen llegando.
Es una situación muy común: un único inmueble, varias personas titulares y ningún acuerdo. Y tiene salida.
El artículo 400 del Código Civil es claro: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad», y cada uno puede pedir «en cualquier tiempo» que se divida la cosa común. Solo cabe pactar mantenerla indivisa por un plazo que no exceda de diez años, prorrogable por un nuevo acuerdo.
Ahora bien, el silencio de Elena tiene consecuencias. Para vender el piso entero hace falta el consentimiento de todas las titulares. Lo que cada una sí puede hacer sola es vender su propia parte (artículo 399 del Código Civil). Y mientras dure la copropiedad, todas siguen obligadas a contribuir a los gastos de conservación (artículo 395).
Conviene distinguir dos situaciones, porque el camino es distinto:
Para el ejemplo, partimos de que el piso vale hoy 180.000 € y de que en 2019 se declaró en el impuesto de sucesiones por 150.000 €, es decir, 50.000 € cada hermana. Las cifras son orientativas: cada caso exige revisar escrituras, valores y fechas.
Es lo que el Código Civil prevé cuando la cosa es indivisible: el artículo 1062 dispone que «podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero». Lucía se adjudica el piso y paga 60.000 € a Marta y 60.000 € a Elena.
Fiscalmente, suele ser la opción más eficiente:
Una advertencia: si en la herencia hay varios bienes y el reparto pudiera haberse hecho de forma más equilibrada, Hacienda puede considerar que el exceso de adjudicación era evitable y exigir el impuesto de transmisiones.
Si nadie quiere quedarse el piso, pueden venderlo y repartir el precio. Hace falta que firmen las tres. Cada hermana tributa en su IRPF por la ganancia que le corresponda y paga la plusvalía municipal por su parte. Es la opción más sencilla cuando hay acuerdo, y la vía para obtener el precio de mercado.
Cuando una de las titulares se niega o, como Elena, no responde, cualquiera de las otras puede pedir judicialmente la división. Antes de demandar, la Ley Orgánica 1/2025 exige haber intentado un medio adecuado de solución de controversias, como una oferta vinculante confidencial o una mediación. Ese intento obligatorio es, en la práctica, una buena oportunidad para cerrar un acuerdo.
Si el pleito sigue adelante y el piso no admite división, el artículo 404 del Código Civil prevé que, si los titulares no convienen en adjudicarlo a uno indemnizando a los demás, «se venderá y repartirá su precio». En el caso de una herencia, el artículo 1062 añade que basta con que uno solo de los herederos pida la venta en pública subasta, «con admisión de licitadores extraños», para que así se haga. Es la vía con más riesgo de obtener un precio inferior al de una venta negociada, y conviene tenerla como último recurso.
Lo habitual en Asturias es que la herencia no se limite a un piso. Supongamos que la madre de Marta, Lucía y Elena les dejó, además del piso de La Arena (180.000 €), una casería con prado en Villaviciosa (75.000 €) y 45.000 € en una cuenta bancaria, y que la herencia todavía no se ha repartido. En total, 300.000 €: 100.000 € para cada una.
El artículo 1061 del Código Civil marca el criterio: en la partición «se ha de guardar la posible igualdad», haciendo lotes o adjudicando a cada heredero cosas de la misma naturaleza, calidad o especie. Un reparto posible:
El dinero de la cuenta sirve para igualar los lotes, y el único exceso, el de Lucía, es inevitable: el piso no se puede dividir y vale más que su cuota. Por eso no tributa por transmisiones patrimoniales (artículo 7.2.B de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en relación con el artículo 1062 del Código Civil). Cada hermana tributa en el impuesto de sucesiones por lo que recibe. En Asturias, los hijos e hijas aplican una reducción de 300.000 € cada uno, sin límite de patrimonio previo: con 100.000 € por cabeza, la cuota queda a cero, aunque el impuesto hay que presentarlo igualmente.
Si, en cambio, Lucía se quedara el piso y la casería (255.000 €) y pagara la diferencia a sus hermanas, el exceso ya no sería inevitable, porque el reparto podía equilibrarse mejor. Esa parte evitable tributaría como una compra por el impuesto de transmisiones, al tipo general de Asturias para inmuebles (8 %, 9 % o 10 %, según el valor del inmueble), y podría devengarse además la plusvalía municipal del piso.
Cada vez es más habitual que una de las partes venda su cuota a un inversor, a menudo por debajo de su valor. Si eso ocurre, las demás titulares tienen un derecho de retracto: pueden subrogarse en la compra en las mismas condiciones (artículo 1522 del Código Civil). El plazo es muy breve: nueve días desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que se tuvo conocimiento de la venta (artículo 1524).
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Artículo redactado conforme al Código Civil, la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y el Decreto Legislativo 2/2014 del Principado de Asturias vigentes a 21 de octubre de 2026. Las cifras del ejemplo son orientativas y no sustituyen el análisis de cada caso.
