Apenas unos días después de que el Congreso derogara los decretos de vivienda de septiembre, el Gobierno los ha aprobado de nuevo. Los Reales Decretos-leyes 28 y 29/2026, publicados en el BOE el 7 de octubre, conservan la mayor parte de las medidas, pero introducen cambios relevantes. Repasamos qué se mantiene, qué es nuevo y qué queda por resolver.
El 2 de octubre, el Congreso derogó los Reales Decretos-leyes 26 y 27/2026. Tres días después se disolvieron las Cortes y, el 6 de octubre, el Consejo de Ministros aprobó dos textos que los sustituyen:
| Norma | Sustituye a | Qué regula | En vigor desde |
|---|---|---|---|
| Real Decreto-ley 29/2026 | RDL 26/2026 | Compras de vivienda, desahucios, alquiler, fiscalidad y vivienda pública | 8 de octubre |
| Real Decreto-ley 28/2026 | RDL 27/2026 | Renovación de los contratos de alquiler | 15 de noviembre |
Importante: con las Cortes disueltas, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, que dispone de treinta días. Si un decreto no se convalida, deja de aplicarse. Entre la derogación y el 8 de octubre no rigió ninguno de los dos regímenes.
La reforma del alquiler vuelve tal como estaba. El alquiler de temporada exige una causa real y acreditada, las habitaciones entran en la Ley de Arrendamientos Urbanos y no pueden repercutirse a la parte arrendataria el IBI ni los gastos de gestión, ni exigírsele un seguro de impago. Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual de la renta no puede superar el 2 % salvo pacto, y se mantiene la prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos cuya prórroga obligatoria termine antes de 2029. También se mantienen la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta 2030, la acreditación registral de la condición de gran tenedor y las medidas fiscales.
El artículo 1 impide que determinadas entidades adquieran viviendas gratis o por menos del 70 % de su valor de mercado. La limitación se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 (antes, 2028), y cambia sobre todo quién queda sujeto.
El texto derogado alcanzaba a cualquier entidad que incluyera en su objeto social la adquisición de inmuebles, lo que arrastraba a casi cualquier sociedad patrimonial. El nuevo atiende a la actividad real y al tamaño. Quedan sujetas las entidades «dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado», las personas jurídicas grandes tenedoras y las entidades de su grupo o que actúen por su cuenta. Las personas físicas quedan fuera.
El decreto precisa además cómo se mide el umbral. El valor de mercado lo fija, a la fecha del acuerdo vinculante, una sociedad de tasación homologada e independiente, cuyo informe aporta la parte compradora. Frente a ese valor se compara la contraprestación total efectiva, que suma todas las cantidades, deudas asumidas, prestaciones accesorias y ventajas patrimoniales que entregue o comprometa quien adquiere, o personas vinculadas a él, como consecuencia de la transmisión. Por ejemplo, si una vivienda tasada en 250.000 euros se compra por 150.000 y el comprador cancela además una deuda de 40.000 de la parte vendedora, la contraprestación es de 190.000 euros: por encima del límite de 175.000.
Siguen exceptuadas las compras destinadas a vivienda asequible o social, que ahora deben mantener ese destino hasta al menos el 31 de diciembre de 2030, y las destinadas a fines sociales.
Importante: ejecuciones judiciales y subastas. El texto derogado excluía sin condiciones las adquisiciones derivadas de ejecuciones judiciales o hipotecarias. Ahora la exclusión solo opera si la entidad ejecutante está adherida a un Código de Buenas Prácticas, aprobado por el Consejo de Ministros, y lo cumple. Ese Código todavía no existe, y hasta que entre en vigor la excepción no puede aplicarse. Mientras tanto, las entidades sujetas no pueden adjudicarse viviendas por debajo del 70 % de su valor, tampoco en subasta. Para el resto de postores, nada cambia.
Cuando la persona arrendataria demandada por impago es económicamente vulnerable, la Administración tiene dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional o pagar la deuda. Si no hace ninguna de las dos cosas, queda subrogada en ella. Ahora debe abonar también las costas procesales y los intereses si se retrasa. Además, esta vía se limita a los desahucios por impago y deja fuera otros procesos, como el precario.
En esos otros procesos opera la suspensión de hasta tres años, con revisión anual. Cuando la parte demandante es una persona física o una entidad de alquiler asequible, la compensación a cargo de la Administración incluye ahora también las costas.
El decreto mantiene los préstamos del ICO para quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada, «independientemente de su edad». Cubren el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, al 0 % y sin comisiones. Se devuelven en hasta diez años, con una carencia igual al plazo de la hipoteca y un máximo de treinta. El nuevo texto los dota con 10.000 millones de euros y añade dos condiciones: la vivienda debe destinarse a residencia habitual y, si se alquila, la renta debe quedar por debajo del índice de referencia. Como ya preveía el decreto anterior, la vivienda queda sujeta para siempre a un precio máximo de transmisión: el de adquisición actualizado con el IPC.
Para tener en cuenta: los préstamos aún no pueden solicitarse. Quién puede pedirlos, con qué límites y cómo se fijará en un Acuerdo del Consejo de Ministros pendiente de aprobar. El decreto habla de primera vivienda habitual, no de primera adquisición; habrá que ver si el Acuerdo exige, además, no ser titular de otros inmuebles.
Es una obligación nueva. Todo anuncio de alquiler de vivienda debe indicar, cuando proceda, el índice de referencia del precio en zonas tensionadas, el límite de renta aplicable, el código identificativo de la vivienda y si la parte arrendadora es gran tenedora.
El Real Decreto-ley 28/2026 recupera la regla del texto derogado. Cumplidos cinco años de contrato (siete si la parte arrendadora es persona jurídica), el contrato de vivienda habitual se renueva por periodos de la misma duración, salvo preaviso. La parte arrendadora puede no renovar, pero con carácter general debe indemnizar. Lo que cambia:
Para tener en cuenta: preavisos de no renovación. Los enviados válidamente antes de la publicación del decreto, el 7 de octubre, conservan su eficacia y no generan indemnización. A los vencimientos posteriores al 15 de noviembre se aplica el nuevo régimen. En los contratos a los que el 15 de noviembre les falten menos de seis meses para vencer, basta un preaviso de cuatro meses.
Los nuevos textos corrigen defectos de los anteriores, pero dejan dudas relevantes:
Si estas medidas te afectan, podemos estudiar tu caso.
Artículo redactado conforme a los textos publicados en el BOE el 7 de octubre de 2026. Ambos decretos se someten a convalidación por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados; actualizaremos este análisis con el resultado.
